השקעות נדלן

אחד הטרנדים החזקים בשנים האחרונות הוא לבנות מלונות בבניה ירוקה. מדברים על כך בתוכניות אירוח , בתוכניות רדיו ואפילו בערוץ 2.מלונות בבניה ירוקה זה אומר כר דשא גדול והרבה מאד אלמנטים שעובדים בצורה סולארית. בכלל, כל הרעיונות של שאיבת אנרגיה מהשמש ושמירה על איכות הסביבה צריכים, בניגוד למה שקורה, להטריד מאד את ישראל, מדינה חמה מאד – שאין בה הרבה מים. בכל זאת, הרבה מאד בתים או בתי מלון עובדים בשיטת גני אירועים בשרון של הניינטיז: הפקות ענק שעולות הרבה כסף ובעיקר עושות נזק רב מאד לסביבה. יש אפילו בית מלון ירוק, שהקים בשטחו מכון טיהור, שקולט את כל מי הביוב שמייצרים הנופשים. המים המטוהרים משמשים להשקיית המדשאות, ואילו הפסולת המוצקה שנשארת במכון הטיהור משמשת לזיבול המדשאה. בסופו של דבר הרי הכל בחינוך: אם נסביר לילדים איך לשמור על הסביבה, גני אירועים בשרון לא ימולאו באנשים שמזהמים את הסביבה. הכל מתחיל בבית הספר.

עוד שיטות לבניה ירוקה: איך לחסוך באנרגיה, והכל רק דורש חשיבה מחודשת

עוד שיטה לבנות את האתר, גם אם מדובר בגני אירועים בשרון, היא באמצעות מבנים נמוכים – והרבה מאד עצים. העצים שומרים על האוויר בסביבה וגם שומרים על המקום מוצל. ככה לא צריך מזגן בקיץ וגם אם כן, אז לזמן מועט מאד. זה חוסך כסף ואנרגיה. בתוך כפרי נופש רבים עברו כבר לרכבי לוגיסטיקה ירוקים או חשמליים. כל הפסולת – עוברת למחזור. יותר ויותר אנשים בוחרים לעבוד בשיטה הזאת. הם בוחרים לגור בבניה ירוקה, בתים קטנים וחוסכי אנרגיה. אנרגיה סולארית נחשבת היום כאחד הדברים החשובים בתחום של אנרגיה ירוקה וחיסכון בחשמל. בניה ירוקה מסייעת לאנשים שחוסכים הרבה מאוד הוצאות על אנרגיה (חימום בחורף וקירור בקיץ), אלא משום שהם מסייעים לשמור על כדור-הארץ. הרי חשמל = דלק, ודלק מזהם את הסביבה. זיהום = חימום כדור הארץ. מבנים מצופי זכוכית למשל, באופן מפתיע, הם זוללי חשמל גדולים מאד.

מה שהראלי של שנות ה-90 בבורסה האמריקאית עשה לשוק ההשקעות במניות, הראלי של ארבע השנים האחרונות עשה לתחום השקעות נדלן בישראל - כל אחד מעוניין לקחת בו חלק. ואכן, השקעות נדלן רבות השיאו רווחים יפים מאוד לבעליהם, עד שרבים תפסו את עצמם כמומחים בתחום ורבים רכשו דירות להשקעה מתוך אמונה שהשוק יתמיד בעליות המחירים.

השקעות נדלן טומנות בחובן גם סיכונים רבים. סיכוני השקעות נדלן נובעות משוק המונע במידה רבה מחוקי היצע וביקוש המונעים מספקולציות ונעים בגלים של פופולאריות. גם הסכומים המשמעותיים שמתגלגלים בו מוסיפים לסיכון שאנשים נוטים כשהם נכנסים לעסקי הנדלן.

כיום בישראל, האופציות לבצע השקעות נדלן זמינות ופתוחות במספר אפיקים. אפיק אחד ומוכר לכל הוא הדירות להשקעה. דירות אלה נרכשות לצרכי השכרה. המקרים רבים השקעות נדלן כאלה מבוססות על ההנחה כי מחירי השכירות יחזירו את ההלוואה שנלקחה לרכישת הדירה.

בסוג השני של השקעות נדלן אי אפשר לטעות. באנרים עם קופירייטינג המציע את כל טוב חו"ל במחירים זולים ביותר. מי יכול להתנגד כשאר מולו כתיבה שיווקית אטרקטיבית שלשונה חמישה דונמים בקאריביים בחמישים אלף דולר בלבד. עסקאות אלה יכולות להניב בפעמים רבות תשואות יפות והן בעיקר מדגישות כי השקעות נדלן בחו"ל באמת אטרקטיביות יותר. הנקודה החשובה כאן היא היכולת חזות את תנאי השוק במדינת היעד וכן את אופי העסקה - במה תלוי מימושה, מהן נקודת היציאה, מה הערבונות, מי מיצג את ההשקעה במדינת ההשקעה ועוד.

קופירייטינג אפקטיבי נוסף ניתן לראות בסוג שלישי של השקעות נדלן: השתתפות ברכישת נכסים מסחריים. כיום, גם לאנשים פרטיים יכולים להיות אחוזים ממגדל משרדים, מחסן לוגיסטי וכולי. השקעה בנכסים מסחריים נעשית חברות בוטיק המתמחות בפלח זה של הענף. השקעות נדלן שכאלה מניבות סכומים גבוהים המגיעים גם לתשואה של תשעה ועשרה אחוזים.

השקעות נדלן אחרות הזוכות גם הן לתהודה גבוהה הן השקעות בקרקעות חקלאיות. השקעות נדלן אלה למעשה מציעות שטחים נרחבים אשר מועדים לצרכי חקלאות בלבד, מתוך תקווה שבעתיד הן יופשרו לבנייה. עסקאות אלה יכולות להציע תשואה של מאות אחוזים, כאשר קרקע מסוימת שעולה מאה אלף שקלים לשימוש חקלאי, יכולה לעבור בקלות את רף המיליון ושלוש מאות אלף שקלים כשהיא תופשר לבנייה פרטית. השאלה הגדולה בסוג כזה של השקעות נדלן היא מתי? נהוג לברר במועצות המקומיות ובוועדות תכנון ובנייה בנוגע לתוכניות ההפשרה של השטחים החקלאיים, אך אלה לא תמיד זמינים ולצערנו הרב, גם לעיתים מושפעות מלחצים פוליטיים ומאינטרסים זרים ומוזרים.

חשוב להבהיר כי ישנם אפיקים יותר סולידיים בשוק לביצוע השקעות נדלן. יש לדעת כי בשלב מסוים השוק יתקרר ועליית המחירים, אשר למעשה מובילה לעלייה בערך הנכס ולתשואה המשמעותית לה מצפה המשקיע - לא תגיע. למידה מתמדת של כוחות השוק, התקנות והחקיקות ופיזור השקעות נדלן בין מספר אפיקים יכולה להוות פתרון מיטבי המאזן בין כל הכוחות.

לפני שאתם מחליטים באיזה דירה לבחור, כדאי שתתחילו לסייר באזור הקנייה המיועד. הציצו על מספר רב מאד של דירות, כך גם תוכלו לקבל הערכה גסה לגבי מצב השוק. צאו לשוטט, אי אפשר להכיר את שוק הנדל"ן טוב יותר מאשר באמצעות הרגליים. באתרי האינטרנט מפורסמות בל יום אלפי דירות להשכרה, סיבוב קצר בין המודעות יגלה לכם שמדובר בשוק דינמי מאד. מודעות שבהן תתקלו היום ייעלמו מחר. אמנם יש בתים שנתקעים תקופה ארוכה בשוק, אך לרוב זה מעיד על צרות הקשורות אליהם, שכנים, בעיות תחזוקה, מיקום וכו'. ככל שתכירו את לוחות המכירה טוב יותר כך יתגלה לכם עולם הנדל"ן על יופיו ועל מערומיו.

לאחר שעשיתם את כל עבודת השטח הנדרשת וחקרתם את התחום לעומק תגלו שחסרים לכם כמה פרטים חיוניים כמו תשקיפים כלליים של השנים האחרונות, אחוז העלייה במחיר, מכירה וקנייה וערך הדירות באזור עליו אתם מתבייתים. את הנתונים האלו תוכלו למצוא באתרים הכלכליים למיניהם וגם בשיחה עם יועץ ההשקעות והנדל"ן שלכם, אל תוותרו על שיחה איתו, הידע שלו רב, אל תשכחו שכל עיסוקו הוא בדיקה מדוקדקת של השוק אליו אתם פורצים כעת.

בסופו של דבר מצאתם דירה להשקעה? נהדר. בדקו את מצבה הפיזי. האם תשתיות החשמל, המים, הצנרת היא צנרת פלסטיק או אחרת, האם מצב הביוב נוראי או תקין, האם הקירות עשויים גבס או בטון, מה כמות החלונות בבית ומהי תקינותם. ריצוף אמבטיות אינו עקרוני אלא אם אתם מבקשים לשים ריצוף אמבטיות אחר שתואם לעיצוב הכללי עליו חשבתם, החשוב ביותר הוא להתמקד באיכות הבית, את החלק העיצובי תעשו לאחר הרכישה.

בשלב הסופי ולאחר הרכישה, יש להתמקד בהשבחת הנכס. עברו פינה, פינה בבית וחשבו איך אפשר לשדרג אותה. פתחו חלון בחדר שאין בו אחד, הרחיבו את המקלחת ובשפצו את המטבח. הביאו אנשי מקצוע וגם מעצבת פנים שתמקסם לכם את חלל הדירה בצורה הטובה ביותר. רהטו, צבעו ואבזרו את הדירה בצורה מרשימה. המחיר שלה יעלה פלאים גם להשכרה וגם למכירה כאשר היא אסתטית ויפה, זה נתון מוכח שחבל להתעלם ממנו. השקעה ראשונית לא גדולה תניב רווח גדול בהמשך.

הניסיונות למצוא עסק להשקעה עם חלונות להזדמנויות רבים דורש אומץ, תושייה רבה, אינטואיציות גדולות ועוד מלא כישרונות שמצטרפים לחגיגה הגדולה של לקיחת הסיכון בהשקעה רצינית. משקיעי נדל"ן אלו לרוב בעלי הון שמעוניינים להכפיל ושלש את רווחיהם במהירות האפשרית ללא נטילת סיכונים מיותרים, או צורך בהבנה מקצועית בעשיית עסקים. שוק הנדל"ן ממלא צרכים אלו בצורה הטובה ביותר משום כך זהו האפיק המומלץ על רבים.

אומנם לא כל מי שמעוניין למכור נכס נדל"ני הוא בהכרח מבין גדול בעסקים ומבין גדול בקריאת המפה העסקית. בשל כך הוא צריך יועצים ומומחים רבים וטובים שיביאו בפניו רעיונות מהימנים על איזה אפיק נדל"ני עליו להשקיע. משום כך קמים להם יועצי נדל"ן רבים המייעצים ללקוחות רבים איזה נכס כדאי להם לרכוש.

אולם בשנים האחרונות קמה אג'נדה בקרב יועצי נדל"ן בארץ ובעולם המבוססת על שיטת השבחת הנכס ככלי להעלאת מחיר התשואה על הנכס. למה הכוונה?

כידוע מחיר שווי הנכס נמדד במספר רב של פרמטרים. הראשון שבהם הוא מיקומו הגיאוגרפי של נכס הנדל"ן. אם נכס זה עומד במקום מרכזי הרי שמחירו יהיה בהתאם לרמת הביקוש. הפרמטר השני הוא גודל הדירה מבנה הדירה השלד וכיוצא באלו הדברים הקשורים לתכנון הבית ולהנדוסו. דברים אלו לרוב נמדדים על ידי שמאי מקרקעין ואין כל כך מה לעשות עם נתונים אלו. אולם קיימים פרמטרים בהם ניתן לערוך שינויים רבים. וזה המקום להסביר על מושג ההשבחה של הנכס.

חלק מהפרמטרים הנכללים באומדן שווי הנכס הם: תכולת הדירה, צורת עיצוב הפנים של הבית, הצנרת, מבנה החשמל, מבנה הקירות הפנימיים, הגישה אליו, צורת התאורה הפנימית והתאורה הטבעית שבאה מתוך חלונות וכיוצא באלו. כל אלו קשורים לתכנון פנימי של הבית וניתנים לשינוי. תכולת הדירה ומבנהו הפנימי משפיעים על שווי הנכס בטווח מחירים של 20% עד 30% משויי הנכס. כלומר ניתן לקחת דירה זנוחה למדי בצפון תל אביב לשפץ אותה עד היסוד ולעלות את ערך הדירה בכ 30% רק בגלל השיפוץ. כאשר מדובר בדירות במקומות יוקרתיים הרי שעניין זה חשוב שבעתיים, משום שסביר להניח שמי שמחפש דירות במקומות יוקרה, כמו עורך דין דיני עבודה צעיר שמחפש דירה הקרובה למקום עבודתו, ירצה מעבר למיקום של הדירה במקום מרכזי עם סטייל וסגנון לא פחות ממיקום. העין בסופו של דבר היא זו שמשביעה את הנפש והיא זו שגורמת להחלטה על רכישת הדירה מצד הלקוחות. השקעה לא גבוהה של שיפוץ הדירה כמו שינוי מבנה הקירות למבנה מודרני פתוח וחדיש יותר יכולים במהירות להפוך נכס זניח לנכס בעל ערך ערב.

במה אנשים נוהגים להשקיע? ובכן, תחומים וענפים רבים ומגוונים. יש המשקיעים את כספם והממון שלהם בספורט, יש אלה המשקיעים בהימורים (בעצם כל השקעה הינה סוג של הימור, אך בכל זאת, יש הימורים בטוחים יותר ופחות), בפיתוחי סטארט- אפ והיי- טק, בעסקים קטנים או גדולים, בין אם זה עסק מוכר שהקים חבר שמקצועו עורך דין דיני עבודה ובין בחברה זרה מהפיליפינים אשר מייצרת חלונות אלומיניום. אפשר ונהוג להשקיע גם במניות, בורסה ושוק ההון ועוד תחומים ועולמות רבים בהם אפשר להשקיע. כמובן שישנה את האופציה המוכרת, הישנה ולעיתים קרובות גם הבטוחה, השקעת הכסף בבנק. בין אם באגרות חוב, בעובר ושב או בכל צורה שהיא, אפשר פשוט להניח לכסף ולתת לו להצטבר בבנק הקרוב.

יחד עם זאת, בשנים האחרונות ישנה אופנה מאוד מקובלת אשר רק הולכת ותופסת תאוצה, והיא השקעות נדל"ן. חשוב לציין, נדל"ן זהו נושא רחב וכללי מאוד, הרי כל בית פרטי, דירה, בנייני משרדים או האנגר ומחסנים הינם נכללים באותה קטגוריה הנקראת נדל"ן. בתוך כל הסתעפויות אלה ישנן השקעות שנתפסות כבטוחות יותר, לעומת אלה הנחשבות נועזות. זהו נושא מורכב בו אפשר וכדאי לצבור מיומנות וניסיון, כשיש כל כך הרבה על מה ללמוד בכל מה שנוגע לטווח פעילות רצוי, מידת ההשקעה, מיקום ההשקעה הכדאי ועוד משתנים רבים במשוואה המורכבת.

נכון, גם בתחום זה יש לגורם המזל תפקיד מרכזי, הוא לעולם יהיה שחקן מפתח שצריך להיות בצידם של אלה החולמים להתעשר ולהצליח. אחרת, שום דבר לא יעבוד, יהיה המשקיע מוכשר ובקיא בתחום ככל שיהיה. אך מעבר למזל, כמובן שאפשר לצבור כישורים וחוכמה רלוונטיים. זה לא שצריך לדעת האם בבניין בו משקיעים מותקנים חלונות אלומיניום ומהם החומרים הנוספים מהם הם מורכבים, אך חשוב להכיר את האזור בו נמצא אותו בניין, מהי ההיסטוריה מבחינת ביקוש ועצה בשנים שלפני, מהוא הצפי לשנים הקרובות ועוד משתנים, סטטיסטיקות ומספרים רבים אשר למרות מורכבותם לבסוף הופכים את קבלת ההחלטות לפשוטה ובהירה יותר.

זה לא שתחום הנדל"ן תמיד משתלם יותר מתחומי השקעה אחרים, אך כן אפשר להסתכל ולסמוך בדרך כלל על ניסיון העבר, הרחוק והקרוב. אנשים רבים מרוויחים כספים וסכומים עצומים בעולם הנדל"ן, וכל אותם אנשים כלל לא צריכים להיות קבלני בניין או קשורים באיזושהי צורה לעבודה עצמה, אלא להבין את השוק, ולהשיג את הכסף בכדי להשקיע

קריביים, ברלין, ארה"ב, קנדה - העיתונות היומית מלאה השקעות נדלן ברחבי עולם ומבטיחות תשואות קורצות לצד נופים אקזוטיים. מי מאיתנו לא היה חולם לרכוש חמישה דונם לאורף חוף קסום בקוסטה ריקה ולבנות שם ארמון מפואר?

אכן, קל להתפתות אל מול קופירייטינג שמציע הבטחות שכאלה: "השקעות נדלן בארה"ב - עכשיו זה הזמן להרוויח בגדול", "וילה בקריביים - זה לא חלום" או "מה שהכסף שלך עושה כאן בשנה הוא יעשה איתנו בחודשיים".

השקעות נדלן, כמו כל תחום עסקי אחר, פועלות לפי הכלל הפשוט: אם זה טוב מדי מכדי להיות אמיתי, זה כנראה לא אמיתי. מידת הספקנות בבחינת השקעות נדלן מאפשרת לבחון את העסקה בעיניים פקוחות ולא להיגרר אחר קופירייטינג או סלוגן מפוצץ ואחר פנטזיות על התעשרות מהירה ותדמית של אנשי עסקים חובקי עולם.

השקעות נדלן בחו"ל עם הרגליים על הקרקע

כיוון שמדובר במדינה זרה, השקעות נדלן נוטות להיות מורכבות יותר ודורשות למידה עמוקה הרבה יותר של פרטי העסקה.

ברזולוציה הראשונה, יש להבין מה המשמעות לרכוש נכס במדינה מסוימת. חשוב לבחון מדדים כלכליים וחברתיים היכולים להשפיע על רמת הסחירות שלו ועל היכולת שלכם להשכיר אותו. רמת האבטלה במדינת היעד, המיסוי הממשלתי על עסקאות, רמת ההכנסה הממוצעת במדינה ודמי השכירות הנהוגים בה. במידה וביצעתם השקעות נדלן לצורך השבחה, יש לראות את קצב גידול האוכלוסין, התחלות הבנייה במדינה ותחומי העיסוק של תושביה. אלה דברים שיכולים להצביע על ביקוש עתידי לדירות, אופן ניהול הקרקעות במדינה ותהליכי עיור אשר יכולים להשפיע על ביקושים לנכס - הן למכירה ברווח או השכרה בתשואה עודפת.

לאחר שבחנתם את המדינה, העיר והשכונה בה מצוי הנכס ועמדת על טיבו ועל פרטי העסקה, השקעות נדלן מצריכות נציג מקומי אשר יטפל בנכס. פעמים רבות יהיה זה עורך הדין המקומי אשר ייצג אתכם מול הרשויות ומול הרוכש, אך לאורך השנים יש להפריש עבורו סכום מסוים לטובת דמי ניהול. השקעות נדלן שלא לוקחות בחשבון הרווח את עלות דמי הניהול ותחזוקת הנכסים למעשה לא משקפות רווח אמיתי על רכישה.

השקעות נדלן במדינה זרה נעשות פעמים רבות כחלק מקבוצה ובאמצעות חברה יזמית. בדרך זאת, המשקיע מספק פרופיל השקעה הכולל פירוט על רמת התשואה המצופה, רמת הסיכון, החזר חודשי קבוע או תשואה מהירה ומעניק את כספו לחברה. החברה, פועלת על פי פרופיל השקעות נדלן וקשרים עסקיים במדינת היעד, ומציעה פורטפוליו השקעות נדלן שיכול להתאים לדרישות הלקוח. באורח מסורתי, מדינות אירופה וארה"ב מציעות צמיחה מתונה אך השקעה סולידית ויציבה ואילו השקעות נדלן במדינות אסיה או דרום אמריקה מציעות סיכון גבוה יותר שבצידה תשואה גבוהה על ההשקעה. חברות ניהול אלה גובות אחוז קבוע מהעסקה, על מנת לייצר מחויבות הדדית לרווח מרבי.

האם זה אינסטינקט, כישרון מולד שאנשים מסוימים זוכים בו כמתנה משמיים, או שמא שזהו עניין של צבירת ניסיון וידע בכל מיני תחומים בחיים? אנשים מסוימים נוטים לחשוב שזה אכן נגיעה אלוהית שכזו, כמו שמוצרט המלחין הגאון ישב כבר בגיל חמש וחיבר סימפוניות, כך גם האנשים הגאונים להם יש חוש מפותח בכל מה שנוגע להבנת ההווה, ניתוח העתיד והשקעת מאמץ וזמן במקומות ובדברים הנכונים. אחרים יאמרו שזוהי בכלל יכולת המפותחים עם הזמן ועם חוויות החיים. נכון, כישרון איננו מזיק אף פעם ורק יכול להועיל ולעזור לאדם בעל הכישרון להתקדם הלאה ולמעלה, אך אותם אנשים יאמרו שרוב רובה של ההתפתחות והתקדמות בעבודה היא בעצם עשיית העבודה עצמה וליטוש עצמי בלתי פוסק ומתפשר. זה נכון לגבי כל סוגי ההשקעות והפעולות בחיים. אם בהרכבת חלונות ואם בעבודה של חיפוי קירות, אם בפיתרון משוואה מתמטית מורכבת ואם בהחלפת בוכנה במנועה.

בכל זאת, ההשקעות להן מייחסים את החשיבות הגדולה ביותר הן השקעות הנוגעות ישירות לכספים. זה לא מפתיע, הרי העולם כיום סובב סביב כסף, אותם מזומנים הם אלה המניעים את כדור הארץ נכון לעכשיו, ולכן ההשקעות המבוקשות והחשובות ביותר הן ההשקעות הכספיות. אם זה השקעות בבורסה וברכישת מניות, אם השקעה בעסק, בזמן מתחיל ועוד מקומות רבים בהם אפשר להשקיע בתקווה להרוויח ולצמוח בתמורה. יחד עם כל אלה, ישנו צד אחד בעולם ההשקעות שבאמת תופס חתיכה גדולה ועשירה של העוגה, הרי אלה השקעות הנדל"ן.

כל אדם רוצה שיהיה לו בית בבעלותו, או לפחות תחת שמו בחוזה. בין אם אותו אדם חי עם משפחה, עם חברים או לבד, הוא רוצה שבתוך החיים האלה יהיה לו בית, דירה, קרוואן, או כל סוג של סביבת מגורים ומחיה שתהווה מפלט ומקום בטוח ושקט. לכן, כלל לא מפתיעה שהשקעות בנדל"ן הן מהמשתלמות ביותר, מאחר והביקוש הוא בלתי פוסק. אנשים עוברים מבית לבית, עוזבים את בית הוריהם, חוזרים מתקופות בחוץ לארץ ומבקשים להתיישב ולהתמקם.

לכל אלה שיש בבעלותם כספים אשר הם מעוניינים להשקיע. אלה להם אין ניסיון וידע נרחב בתחום השקעות שונה מהנדל"ן אשר בו הם יוכלו לצמוח בעיקר בעזרת כשרונם האישי, הצעד החכם בדרך כלל הוא השקעה בבתים, דירות משרדים וכל צורת נדל"ן שהיא. זהו עולם שלא נח, לא מתפשר ועולם אשר רוב אוכלוסיית העולם לוקחת בו חלק פעיל בהוצאת כספים וצמיחתו.

למתעניינים בהשקות, חכם לערוך ניסוי ולהכנס לקורס של השקעות בנדל"ן, משם הכל כבר יהיה יותר ברור, וכנראה שיותר משתלם. לפתוח חלונות, יש עולם רווחי שם בחוץ.